代表の鈴木です。
今日は注文住宅を建てる時にかかる税金の話です。
多くの方は注文住宅を始めて建てるという方だと思います。
注文住宅は建物の本体価格、付帯工事価格、申請費など色々と費用がかかってきますが、税金のことまで詳細に把握している方は少ないように思います。
「消費税だけでしょ！？」と思ってませんか？
私はその昔、大手ハウスメーカーに在籍してましたが、大手のハウスメーカーの営業マンでさえ注文住宅を検討しているお客様に消費税以外の税金の話をしているところを見たことがありません。
ハウスメーカーに限らずですが、建設会社は自社の請負金額の範囲内の説明に終始し、建築にまつわる税金の話しについては極力スルーする傾向にあります。
そこで本日は避けては通れない注文住宅を建てる時にかかる税金について解説していきたいと思います。
注文住宅を建てる時にかかる税金の種類
まず注文住宅を建てる時にかかる税金の種類としては下記の通りです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 建物取得税
そして建物を建てた後、毎年かかる税金として「固定資産税」があります。
順番に解説していきます。
注文住宅を建てる時にかかる税金【印紙税】
印紙税は契約行為にかかる税金（国税）で、主に建物の「工事請負契約時」そして銀行などで住宅ローンを借りる時に行う「金銭消費貸借契約時（以下、金消契約）」にかかります。
納税方法としては、【印紙を購入→契約書に印紙を貼る→印紙に割印を押印】という行為で納付したことになります。
印紙の税額は契約書に記載された契約金額（消費税別）によって決まっております。
注文住宅の「工事請負契約」を考えた場合、以下３つのパターンを知っておけばほぼ大丈夫かと思います。
工事請負契約時にかかる印紙税
1. 消費税を除く工事請負金額が1,000万円を超え、5,000万円以下の場合 本則 2万円 軽減処置 1万円 2. 消費税を除く工事請負金額が5,000万円を超え、1億円以下の場合 本則 6万円 軽減処置 3万円 3. 消費税を除く工事請負金額が1億円を超え、5億円以下の場合 本則 10万円 軽減処置 6万円
2021年01月現在は軽減処置の金額が印紙税額となっております。
印紙税は建物を建てる上で一番最初にに課税される税金と言えますが（ここでは土地取得時については割愛いたします。)
住宅ローンの本契約（金消契約）でも印紙税がかかります。
タイミング的には建物の引渡しからおよそ1ヶ月くらい前でしょうか。
印紙の税額は実際に借入される金額に応じて決まります。
金消契約時にかかる印紙税
1. 借入金額が500万円を超え、1,000万円以下の場合 本則 1万円 2. 借入金額が1,000万円を超え、5,000万円以下の場合 本則 2万円 3. 借入金額が5,000万円を超え、1億円以下の場合 本則 6万円
以上のように、金消契約時にかかる印紙税は工事請負契約書のように軽減処置がありませんのでご注意下さい。
ただしインターネットで住宅ローンを申し込み、ペーパーレス契約をする金融機関の場合は印紙税はかかりません。
注文住宅を建てる時にかかる税金【登録免許税】
建物が完成すると登記を行いますが、注文住宅に関係する登記には「表題登記」「保存登記」「抵当権設定登記」の３つがあります。
そして「保存登記」と「抵当権設定登記」には【登録免許税】がかかります。
保存登記にかかる登録免許税
保存登記にかかる登録免許税は以下の計算になります。
建物の評価額×0.4%（軽減処置で0.15% / 2021年01月現在)
ここでいう建物の評価額とは固定資産税の評価額となります。（評価額は実際の工事価格の半分以下となるケースがほとんどです）
例えば建物の評価額が1,000万円の場合、1,000万円×0.15％=15,000円となります。
ちなみに長期優良住宅では0.1%となります。
仮に建物の評価額が1,000万円の場合、長期優良住宅の場合は登録免許税額は、1,000万円×0.1％＝10,000円となり通常の建物と長期優良住宅とでは5,000円の差しかありません。
少々インパクトに欠けますね！
軽減処置が受けられる建物の条件は以下の通りです。
- 建物が自己居住用のものであること
- 新築または建物取得後に１年以内に登記を行うこと
- 床面積が50㎡以上であること
注文住宅の場合、多くの方がクリアできる条件かと思います。
抵当権設定登記にかかる登録免許税
住宅ローンを利用した場合は、抵当権設定登記が必要です。
抵当権設定登記にかかる登録免許税の計算は、借入金額×0.4%（軽減処置では0.１% / 2021年01月現在）となります。
仮に借入金額が4,000万円の場合、4,000万円×0.1％＝40,000円となります。
抵当権設定登記にかかる登録免許税は、長期優良住宅においても軽減処置は同じ0.1％となりますのでご注意ください。
さてここまでが注文住宅を建築し引渡しを受けるまでにかかる税金です。
そしてこの後にかかる税金として「取得税」の解説をいたします。
注文住宅を建てる時にかかる税金【取得税】
新しい建物に入居してしばらく経つと税務署による「家屋調査」というものがあります。
目的は「固定資産税額」の算出です。
この固定資産税額によって、建物の「取得税」と「固定資産税」の課税額が決まってきます。
取得税の計算
新しい建物を建てた時に１度だけ課税される税金です。
取得税の計算は以下の計算となります。
建物の（評価額ー控除額）×4％（軽減処置では3％）
そもそも建物の評価額（固定資産税評価額）は工事請負金額とは全く異なります。
一般的には工事請負金額の半分以下、またはそれ以上に低い金額設定になることがほとんどです。
さらに今では建物の評価額からさらに1,200万円（長期優良住宅では1,300万円）も控除されますので、限りなく「ゼロ」または
「マイナス」となり、税率をかけたところでほとんど所得税はかからない、又はわずかしかかからないことになりますので、あまり心配される必要はありません。
この軽減処置が受けられる建物の要件は以下の通りです。
- 床面積が50㎡以上240㎡以下で、取得者の居住用またはセカンドハウス用の住宅
- 都道府県の税事務所に申告をすること。
まとめ
以上、注文住宅を建てる時にかかる税金について解説してきました。（土地購入時についてはここでは割愛しております）
実は意外と税金はかからないということがお分かりになったかと思います。
税制優遇されている長期優良住宅でさえ、一般住宅と比べてさほど大きな差がありません。
もともと建物の取得に対しては十分な税制優遇が与えられているのです。
このように建築会社の営業マンがほとんど注文住宅を建てる時にかかる税金の話をしなくても、結果的にクレームにならないのはこの為なんですよね！
ちなみにこのブログでは触れませんでしたが、建物には「消費税」はかかりますのでお忘れ無く！（笑
それではまた。
2021.01.30
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